Vay 70% để mua nhà: an toàn hay bẫy tài chính?

Câu hỏi này xuất hiện ở hầu hết cuộc trò chuyện với người mua nhà lần đầu ở Hà Nội. Ngân hàng thông báo duyệt đến 70%, thậm chí 80% giá trị căn hộ. Câu hỏi đặt ra là: nên vay tối đa để giữ tiền mặt, hay hạn chế vay để bớt gánh nặng?

Câu trả lời trung thực là: không có con số % nào đúng cho tất cả mọi người. Nhưng có một nguyên tắc tính toán đúng, và phần lớn người mua đang bỏ qua bước tính này.

Con số 70% thực ra nói lên điều gì?

Khi ngân hàng cho vay 70%, họ đang nói về tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản (LTV). Căn hộ giá 3 tỷ thì ngân hàng cho vay tối đa 2.1 tỷ. Bạn cần tự chuẩn bị 900 triệu còn lại.

Nhưng đây là điểm hay bị hiểu nhầm: ngân hàng cho vay 70% không có nghĩa là bạn đủ điều kiện trả khoản vay đó. Hai việc này hoàn toàn khác nhau.

Ngân hàng thẩm định tài sản để xác định hạn mức. Còn bạn phải tự thẩm định túi tiền của mình để xác định hạn mức an toàn. Không ai làm việc này thay bạn.

Rủi ro thực sự không nằm ở con số 70%

Phần lớn người vay mua nhà ở Hà Nội hiện nay tiếp cận lãi suất ưu đãi khoảng 6.9-8.5%/năm trong 12-24 tháng đầu, tùy ngân hàng và thời điểm. Sau giai đoạn đó, lãi suất thả nổi theo thị trường, thường dao động trong khoảng 10-12%/năm (số liệu ghi nhận thực tế, cần kiểm chứng lại tại thời điểm vay).

Đây mới là nơi nhiều người bị bất ngờ.

Lấy ví dụ cụ thể: vay 2.1 tỷ đồng, kỳ hạn 20 năm.

• Giai đoạn ưu đãi lãi 8%/năm: tiền trả hàng tháng khoảng 17-18 triệu đồng.
• Sau ưu đãi lãi thả nổi 11%/năm: tiền trả hàng tháng có thể lên 21-22 triệu đồng.

Chênh lệch 4-5 triệu đồng mỗi tháng nghe có vẻ nhỏ, nhưng nếu gia đình đang chi tiêu sát thu nhập thì đây là con số đủ gây áp lực.

Người vay thường tính theo lãi ưu đãi. Kết quả là bước vào hợp đồng với cảm giác "vừa tầm", rồi sau 2 năm thì thấy gánh nặng tăng lên mà không chuẩn bị trước.

Cách tính ngưỡng an toàn cho chính mình

Thay vì hỏi "vay 70% có an toàn không?", hãy hỏi ba câu này:

1. Tỷ lệ trả nợ trên thu nhập là bao nhiêu?

Tổng tiền trả nợ hàng tháng (gốc + lãi) không nên vượt quá 35% tổng thu nhập thực nhận của cả gia đình. Tính tại mức lãi suất thả nổi, không phải lãi ưu đãi.

Ví dụ: thu nhập 50 triệu/tháng thì khoản trả nợ an toàn là tối đa 17-18 triệu/tháng. Nếu con số trả nợ của bạn cao hơn mức này, cần điều chỉnh hoặc số tiền vay, hoặc kỳ hạn.

2. Sau khi đặt cọc và thanh toán còn dư bao nhiêu tiền dự phòng?

Nhiều người dồn hết tiết kiệm vào vốn tự có để giảm khoản vay, rồi không còn tiền dự phòng. Đây là cách tính sai. Cần giữ lại ít nhất 6 tháng chi phí sinh hoạt (bao gồm cả tiền trả nợ) trước khi ký hợp đồng mua bán.

3. Thu nhập có đủ ổn định để cam kết 20 năm không?

Tiền lương cố định và thu nhập kinh doanh là hai loại rủi ro khác nhau. Người làm công ăn lương ổn định ở doanh nghiệp lớn có thể chịu đòn bẩy cao hơn người có thu nhập biến động theo mùa vụ hay theo hợp đồng ngắn hạn.

Vay 70% thì nên vay bao lâu?

Kỳ hạn vay ảnh hưởng trực tiếp đến gánh nặng hàng tháng. Vay 20 năm hay 25 năm thì tiền gốc phải trả hàng tháng khác nhau, nhưng tổng lãi phải trả cũng chênh lệch đáng kể.

Nguyên tắc thực tế: chọn kỳ hạn đủ dài để tiền trả hàng tháng không vượt ngưỡng 35% thu nhập, nhưng trả thêm khi có điều kiện để rút ngắn thời gian vay thực tế. Hầu hết hợp đồng vay mua nhà tại các ngân hàng Việt Nam không phạt trả nợ trước hạn hoặc chỉ phạt trong 1-3 năm đầu. Cần đọc kỹ điều khoản trước khi ký.

Quan điểm của Hữu Linh

Vay 70% không phải sai. Với người có thu nhập ổn định, vay 70% và tính đủ các kịch bản lãi suất là hoàn toàn khả thi.

Vấn đề thường gặp là người mua nhà đưa ra quyết định dựa trên con số % mà ngân hàng thông báo, thay vì dựa trên bài toán thu nhập thực của mình. Và nhiều người quên rằng lãi suất ưu đãi chỉ kéo dài 1-2 năm, không phải suốt thời gian vay.

Ở Hà Nội hiện nay, một căn hộ ở Hà Đông, Hoài Đức hay Gia Lâm giá 3-4 tỷ đồng. Vay 70% là khoản nợ 2.1-2.8 tỷ. Với gia đình hai người đi làm thu nhập gộp 40-50 triệu/tháng, con số này có thể gánh được nếu tính kỹ. Với gia đình thu nhập 25-30 triệu, cần xem xét lại hoặc chọn căn hộ giá thấp hơn để giữ tỷ lệ trả nợ ở mức an toàn.

Điều duy nhất không nên làm: vay theo khả năng tối đa ngân hàng duyệt mà không kiểm tra lại bằng bài toán thu nhập của chính mình.

Nếu bạn đang cân nhắc một khoản vay cụ thể và muốn kiểm tra lại con số trước khi quyết định, hãy để lại thông tin ở form bên dưới. Hữu Linh Realty sẽ ngồi tính cùng bạn theo đúng thu nhập và hoàn cảnh thực tế, nói thẳng cả phần ổn lẫn phần cần lưu ý, để bạn ký hợp đồng với đầu óc tỉnh táo.