Đề xuất chấm dứt sở hữu chung cư khi hết niên hạn: nên hiểu sao cho đúng

Mấy hôm nay nhiều người nhắn hỏi cùng một câu: "Mua chung cư giờ có bị thu hồi sau vài chục năm không?". Nguồn cơn là Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi do Bộ Xây dựng đưa ra lấy ý kiến, trong đó có nội dung cho quyền sở hữu căn hộ chấm dứt khi tòa nhà hết niên hạn. Tin này bị giật tít khắp nơi, dễ khiến người đang định mua nhà chùn tay. Bài viết này tách bạch dự thảo thực sự nói gì, vì sao có đề xuất đó, ai phản đối, và người mua nhà nên phản ứng thế nào cho tỉnh táo.

Dự thảo thực sự đề xuất điều gì

Điểm gây tranh cãi nằm ở Điều 88 của dự thảo. Có hai ý cần đọc tách nhau.

Thứ nhất là cách xác định thời hạn. Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế công trình và kết quả kiểm định chất lượng của cơ quan có thẩm quyền, tính từ lúc công trình được nghiệm thu đưa vào sử dụng. Dự thảo không ghi một con số áp chung kiểu 50 hay 70 năm. Niên hạn chạy theo cấp công trình và kết quả kiểm định thực tế của từng tòa.

Thứ hai, và đây mới là chỗ nóng, dự thảo gắn quyền sở hữu căn hộ với tuổi thọ tòa nhà. Quyền sở hữu bắt đầu khi Nhà nước công nhận, và chấm dứt khi công trình hết niên hạn sử dụng hoặc buộc phải phá dỡ vì cháy nổ, thiên tai, xuống cấp có nguy cơ sập đổ.

Khi tòa nhà đến điểm cuối, dự thảo quy định hướng xử lý:

• Nếu khu đất được phép xây lại, cư dân góp vốn theo tỷ lệ để tái thiết.
• Nếu cư dân không tham gia, được bồi thường theo giá trị quyền sử dụng đất.
• Nếu đất không tiếp tục xây chung cư, được hỗ trợ tái định cư hoặc bồi thường bằng tiền.

Nói gọn, đề xuất muốn biến căn hộ từ tài sản "vĩnh viễn" thành tài sản có vòng đời hữu hạn.

Vì sao Bộ Xây dựng muốn làm vậy

Cần sòng phẳng một điều: vấn đề mà cơ quan quản lý cố giải quyết là có thật, và nó khó.

Hà Nội đang có hàng nghìn căn hộ tập thể, chung cư cũ hết niên hạn, nhiều khối bị xếp loại nguy hiểm cấp D, tức mức phải di dời khẩn cấp. Nhưng suốt hàng chục năm, việc phá dỡ và cải tạo gần như giậm chân tại chỗ. Lý do lớn nhất: mỗi căn hộ là một quyền sở hữu lâu dài, và luật đòi hỏi sự đồng thuận gần như tuyệt đối của cư dân mới được phá dỡ, xây lại. Chỉ cần vài hộ không đồng ý, cả dự án đứng im. Người dân tiếp tục sống trong những tòa nhà có thể nguy hiểm.

Ai đi qua Giảng Võ, Thành Công, Kim Liên hay Nguyễn Công Trứ đều thấy rõ sự bế tắc này. Gắn niên hạn cho chung cư, về bản chất, là cách tạo ra một điểm mở khóa pháp lý để giải bài toán cải tạo đô thị. Ở góc độ quản lý, đó là mục tiêu chính đáng.

HoREA phản đối: đừng lẫn "cái nhà" với "quyền tài sản"

Ngay khi dự thảo công bố, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) gửi văn bản phản đối việc chấm dứt quyền sở hữu theo niên hạn. Lập luận trung tâm rất rõ: phải tách bạch "thời hạn sử dụng công trình" với "quyền sở hữu căn hộ".

Hiệp hội chỉ ra mấy điểm đáng lưu ý:

• Về pháp lý. Đề xuất đi ngược Luật Nhà ở 2023 vừa có hiệu lực từ ngày 1/8/2024. Chính nội dung sở hữu có thời hạn này từng được đưa ra khi soạn luật và đã bị Ủy ban Thường vụ Quốc hội khóa XV bác, vì cho rằng can thiệp vào quyền tài sản hợp pháp của công dân. Nay đưa lại là bước lùi về tính nhất quán của hệ thống pháp luật.

• Về tâm lý người dân. Với đa số gia đình Việt, căn hộ là tài sản lớn nhất, tích cóp cả đời. Một tài sản có "ngày hết hạn" gây bất an, làm lung lay niềm tin để người ta yên tâm chọn chung cư làm nơi an cư lâu dài.

• Về thị trường. Nếu chung cư bị xem như tài sản hao mòn dần về con số 0, dòng tiền sẽ dịch sang nhà gắn liền với đất, thứ giữ giá trị lâu dài. Hệ quả là lệch cung cầu, đẩy giá đất nền, làm suy yếu chính phân khúc căn hộ mà Nhà nước đang khuyến khích để nén đô thị.

• Về câu chữ. HoREA đề nghị thay vì viết "chấm dứt quyền sở hữu" khi phá dỡ, nên diễn đạt là "giấy chứng nhận hết giá trị pháp lý", một cách xử lý mềm hơn, không đụng vào bản chất quyền tài sản.

Điểm mù lớn nhất của đề xuất: quên mất quyền sử dụng đất

Đây là chỗ đề xuất bộc lộ mâu thuẫn khó gỡ nhất. Một căn hộ chung cư thực chất gắn với hai quyền khác nhau.

Một là quyền sở hữu công trình, tức phần xây dựng. Phần này hao mòn, xuống cấp, hết niên hạn theo thời gian. Cho nó một tuổi thọ là hợp lý.

Hai là quyền sử dụng đất. Theo Luật Đất đai 2024, đất ở là đất sử dụng ổn định lâu dài. Miếng đất không mất đi khi tòa nhà sập.

Khi dự thảo tuyên bố "chấm dứt quyền sở hữu" lúc hết niên hạn, nó dễ bị hiểu là tước luôn cả quyền với phần đất, vốn mới là tài sản gốc giữ giá trị. Đây không chỉ là chỗ HoREA đánh trúng, mà còn là xung đột tiềm tàng ngay trong nội bộ hệ thống luật: Luật Đất đai nói đất ở lâu dài, Luật Nhà ở lại nói quyền sở hữu có thể chấm dứt.

Nhiều người hay viện dẫn Trung Quốc với "sổ 70 năm" để ủng hộ. Nhưng đó là so sánh khập khiễng. Ở Trung Quốc đất thuộc sở hữu nhà nước, dân chỉ có quyền sử dụng có thời hạn và được gia hạn khi hết hạn. Ở Việt Nam đất ở là quyền lâu dài của người dân. Áp cơ chế niên hạn của mô hình thuê đất lên chế độ sở hữu là gán sai bối cảnh.

Quan điểm của Hữu Linh: giữ quyền sở hữu, siết công cụ kỹ thuật

Chúng tôi nói thẳng: Bộ Xây dựng chẩn đoán đúng căn bệnh, nhưng đang kê sai thuốc. Bệnh là chung cư cũ tắc nghẽn cải tạo. Nhưng thuốc lại đụng vào quyền sở hữu, thay vì xử lý đúng cơ chế phá dỡ và tái thiết.

Nút thắt thật sự của chung cư cũ chưa bao giờ là "người dân được sở hữu quá lâu". Nút thắt là cơ chế đồng thuận và bồi thường khi tái thiết. Giải đúng chỗ đó, Nhà nước vừa mở được đường cải tạo đô thị, vừa không phải đánh đổi bằng niềm tin của hàng triệu người vào tài sản lớn nhất đời họ.

Hướng cân bằng hợp lý, theo chúng tôi, gồm ba trụ:

• Giữ nguyên quyền sở hữu căn hộ lâu dài, đúng tinh thần Luật Nhà ở 2023, để bảo vệ quyền tài sản và ổn định thị trường.
• Biến "thời hạn sử dụng công trình" thành công cụ an toàn kỹ thuật: hết niên hạn thì bắt buộc kiểm định, khi công trình nguy hiểm thì cho phép cưỡng chế di dời, phá dỡ, tái thiết mà không cần đồng thuận tuyệt đối.
• Khi phá dỡ, sổ hồng hết hiệu lực với phần nhà, nhưng quyền với đất được bảo toàn và quy đổi thành quyền góp vốn xây lại hoặc tái định cư, thay cho khái niệm "chấm dứt quyền sở hữu".

Người đang định mua nhà nên làm gì lúc này

Điều quan trọng nhất: đây mới là dự thảo đang lấy ý kiến, chưa phải luật. Theo lộ trình, Bộ Xây dựng còn tổng hợp góp ý rồi mới trình Chính phủ để Quốc hội xem xét tại kỳ họp tháng 10/2026. Nội dung có thể thay đổi, và với việc từng bị bác một lần, khả năng nó được giữ nguyên như dự thảo không hề chắc chắn. Không có lý do gì để hoảng hay bán tháo vì một dòng tin.

Vài việc nên làm thay vì lo lắng:

• Phân biệt "dự thảo" với "luật đã ban hành". Căn hộ bạn đang sở hữu hoặc định mua hiện vẫn theo Luật Nhà ở 2023, tức sở hữu lâu dài. Đừng để một đề xuất chưa chốt làm hỏng một quyết định mua ở đúng nhu cầu.

• Đọc kỹ sổ và hồ sơ thay vì đọc tít. Khi mua, hãy hỏi rõ niên hạn thiết kế ghi trong hồ sơ công trình, và tình trạng kiểm định nếu là nhà đã qua sử dụng.

• Vẫn ưu tiên chủ đầu tư và chất lượng vận hành. Dù luật đi theo hướng nào, một tòa nhà được xây chắc tay và bảo trì tử tế luôn giữ giá trị tốt hơn. Đây là điều bạn kiểm soát được, khác với chính sách bạn không kiểm soát được.

• Theo dõi bản chốt của luật trước khi ra quyết định lớn. Nếu bạn đang định xuống tiền một tài sản lớn và còn phân vân vì tin này, hãy chờ thông tin rõ hơn hoặc hỏi người phân tích độc lập, thay vì quyết theo cảm xúc.

Một đề xuất chính sách chưa chốt không nên trở thành nỗi sợ chi phối túi tiền của bạn. Hiểu đúng bản chất, bạn sẽ đọc tin bình tĩnh hơn số đông.

Nếu bạn đang cân nhắc mua một căn hộ cụ thể và lo lắng chuyện pháp lý, niên hạn, hay giá trị lâu dài của nó, hãy để lại thông tin ở form bên dưới. Hữu Linh Realty sẽ phân tích trực tiếp trường hợp của bạn, thẳng thắn cả cơ hội lẫn rủi ro, để bạn ra quyết định với đầy đủ thông tin thay vì theo tin đồn.