Siết đấu giá đất: nâng cọc lên 50% có chặn được thổi giá?

Hai năm qua, những phiên đấu giá đất ở vùng ven Hà Nội trở thành tâm điểm của thị trường theo cách không ai mong muốn. Thanh Oai, Hoài Đức, Sóc Sơn, Quốc Oai lần lượt lập kỷ lục giá, rồi ít lâu sau là danh sách những lô đất bị bỏ cọc. Giờ cơ quan soạn thảo đưa ra câu trả lời bằng luật: nâng tiền đặt trước, cấm cửa người bỏ cọc, đưa đấu giá lên mạng. Bài này bóc tách dự thảo thực sự siết gì, siết được đến đâu, và người mua đất ở thật nên đọc tin này thế nào.

Dự thảo siết những gì

Bộ Tư pháp chủ trì soạn thảo Luật Đấu giá tài sản sửa đổi, dự thảo gồm 7 chương và 69 điều, dự kiến trình Quốc hội xem xét tại kỳ họp tháng 10/2026. Có bốn nhóm thay đổi đáng chú ý với người quan tâm đất đai.

Thứ nhất, nâng mạnh tiền đặt trước. Luật hiện hành quy định tiền đặt trước từ 5% đến 20% giá khởi điểm. Dự thảo đề xuất riêng cho đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất ở cho cá nhân, mức trần được đẩy lên tới 50% giá khởi điểm. Với các dự án lớn, mức 10-20% vẫn được giữ. Đây là thay đổi có sức nặng nhất về mặt tài chính.

Thứ hai, chế tài với người bỏ cọc. Người trúng đấu giá rồi không nộp tiền sẽ mất toàn bộ tiền đặt trước, phải bồi thường thiệt hại nếu có, bị công khai tên trên cổng thông tin điện tử, và bị cấm tham gia đấu giá trong một thời hạn nhất định tùy mức độ vi phạm. Trước đây, chế tài nặng nhất trên thực tế chỉ là mất cọc. Với mức cọc cũ, mất cọc nhiều khi rẻ hơn khoản lời từ việc thổi giá một khu vực.

Thứ ba, coi việc tham dự là đã đồng ý mua theo giá khởi điểm. Người đã nộp hồ sơ, nộp tiền đặt trước hợp lệ và có mặt tại phiên đấu giá được xem như đã chấp nhận mua tài sản ở mức giá khởi điểm. Quy định này nhắm thẳng vào nhóm ghi danh cho đông, tạo không khí, rồi rút lui.

Thứ tư, chuyển đấu giá lên môi trường điện tử. Toàn bộ quy trình từ đăng ký, nộp hồ sơ, nộp tiền đặt trước đến trả giá được đưa lên Cổng Đấu giá tài sản quốc gia. Một số nhóm tài sản công bắt buộc đấu giá trực tuyến.

Vì sao phải siết: đọc lại các phiên đấu giá vùng ven Hà Nội

Muốn đánh giá luật, phải nhớ lại chuyện đã xảy ra.

Năm 2024, phiên đấu giá đất tại Thanh Oai thu hút hàng nghìn hồ sơ, giá trúng cao gấp nhiều lần giá khởi điểm. Ít lâu sau, phần lớn lô đất trúng giá cao bị bỏ cọc. Tại Hoài Đức, một phiên đấu giá 19 lô đất kéo dài xuyên đêm với 517 người tham gia và khoảng 1.100 bộ hồ sơ, giá trúng cao nhất vượt 133 triệu đồng mỗi mét vuông. Con số này lúc đó ngang ngửa nhiều vị trí nội đô, cho một mảnh đất huyện ngoại thành.

Cơ chế trục lợi khá đơn giản. Giá khởi điểm được xác định thấp, kéo theo tiền đặt trước tính theo phần trăm cũng thấp. Một nhóm có thể ghi danh nhiều hồ sơ, đẩy giá trúng lên mức gây sốc, để mặt bằng giá cả khu vực được neo lại theo con số đó. Họ bán các lô đất đang ôm sẵn quanh vùng theo mặt bằng mới, rồi bỏ cọc lô vừa trúng. Khoản cọc mất đi trở thành chi phí marketing cho cả khu.

Nhìn theo logic đó, việc nâng tiền đặt trước là phản ứng đúng hướng. Khi cọc chiếm tới một nửa giá khởi điểm, chi phí của trò thổi giá không còn rẻ. Cấm tham gia đấu giá và công khai danh tính bồi thêm một lớp chi phí nữa, lần này là chi phí về uy tín và về cơ hội làm ăn sau này.

Phản biện: luật siết đúng triệu chứng, chưa chạm gốc bệnh

Chúng tôi cho rằng dự thảo xử lý tốt phần ngọn, nhưng gốc của vấn đề nằm ở chỗ khác.

Gốc là giá khởi điểm. Khi giá khởi điểm được xác định thấp hơn nhiều so với mặt bằng giao dịch thực tế của khu vực, khoảng chênh giữa giá khởi điểm và giá thị trường chính là phần thưởng treo sẵn, đủ lớn để hút cả người mua thật lẫn giới đầu cơ vào cùng một phiên. Nâng cọc chỉ làm cho việc dự phiên đắt hơn, chứ không làm phần thưởng nhỏ đi. Chừng nào giá khởi điểm còn cách xa thị trường, áp lực đẩy giá vẫn còn nguyên.

Có ba điểm cần nói thẳng nữa.

• Cọc cao chặn người mua ở trước khi chặn người đầu cơ. Một lô đất huyện ven Hà Nội có giá khởi điểm vài tỷ đồng. Cọc 50% nghĩa là người tham gia phải chuẩn bị sẵn một khoản tiền mặt lớn chỉ để được ngồi vào phòng đấu giá, chưa chắc mua được. Gia đình trẻ tích cóp mua mảnh đất đầu tiên, hoặc người dự tính dùng vốn vay, gần như bị loại từ vòng gửi xe. Nhóm có sẵn tiền mặt lớn thì ngược lại, ít bị ảnh hưởng. Rào vốn cao luôn lọc theo độ dày túi tiền, không lọc theo động cơ.

• Ít người tham gia hơn không đồng nghĩa giá đúng hơn. Đấu giá cần đủ đông để cạnh tranh phản ánh giá trị thật. Nếu số người đủ điều kiện giảm mạnh, rủi ro dịch chuyển từ thổi giá sang một dạng khác là thông đồng dìm giá trong một nhóm nhỏ. Ngân sách nhà nước lúc đó chịu thiệt ở phía ngược lại.

• Đấu giá trực tuyến là bước tiến, nhưng không tự nó minh bạch. Trả giá qua mạng giúp lưu vết, giảm can thiệp tại hội trường, hạn chế cảnh vây phòng đấu giá. Điều nó không giải quyết được là việc một nhóm dùng nhiều pháp nhân, nhiều người thân đứng tên hồ sơ. Muốn xử lý phần này cần dữ liệu định danh và khả năng nhận diện các hồ sơ có liên quan, chứ không chỉ cần một cái cổng điện tử.

Ai hưởng lợi, ai chịu thiệt

Nhìn theo từng nhóm sẽ rõ hơn là nhìn tổng quát.

• Người mua để ở, có sẵn tiền mặt: hưởng lợi rõ nhất. Ít đối thủ ảo hơn, phiên đấu giá bớt hỗn loạn, khả năng trúng ở mức giá hợp lý cao hơn.
• Người mua để ở nhưng phải vay: chịu thiệt. Ngân hàng không giải ngân cho khoản tiền đặt trước của một cuộc đấu giá chưa biết kết quả. Đây là nhóm bị tổn thương âm thầm nhất trong toàn bộ chính sách.
• Nhà đầu tư dài hạn, vốn thật: trung tính đến có lợi. Sân chơi sạch hơn, nhưng vốn bị chôn nhiều hơn trong thời gian chờ.
• Đội lướt sóng dựa vào đòn bẩy và cọc mỏng: chịu thiệt nặng, và đây đúng là mục tiêu chính sách nhắm tới.
• Ngân sách địa phương: có lợi về chất lượng nguồn thu. Tiền thu được thực chất hơn, thay vì những kỷ lục trên giấy rồi bỏ cọc, buộc phải tổ chức đấu giá lại.

Một hệ quả gián tiếp đáng lưu ý với thị trường Hà Nội: khi giá trúng đấu giá bớt bị thổi, mặt bằng giá tham chiếu ở các huyện ven sẽ bớt méo. Suốt hai năm qua, không ít người dân định giá mảnh đất của mình theo tin tức về một phiên đấu giá cách đó vài cây số. Đó là cách neo giá sai, và nó khiến thanh khoản khu vực đóng băng vì bên bán giữ kỳ vọng không có người mua nào chấp nhận.

Quan điểm của Hữu Linh: siết là cần, nhưng phải siết đồng bộ

Chúng tôi ủng hộ tinh thần của dự thảo. Trạng thái cũ, nơi mất cọc là hình phạt duy nhất và khoản đó quá rẻ so với lợi ích thổi giá, rõ ràng không thể duy trì.

Nhưng chỉ nâng cọc thì giống như xây tường cao hơn quanh một kho báu vẫn để cửa mở. Muốn xử lý tận gốc, ba việc cần đi cùng nhau.

• Định giá khởi điểm sát thị trường. Đây là việc quan trọng nhất và cũng khó nhất. Khi giá khởi điểm phản ánh đúng mặt bằng khu vực, khoảng trống cho đầu cơ tự thu hẹp, và mức cọc không cần đẩy lên tới nửa giá trị tài sản.
• Phân tầng mức cọc theo đối tượng và mục đích. Áp một mức trần chung cho mọi cuộc đấu giá đất ở là cách làm thô. Có thể cân nhắc mức cọc thấp hơn cho người chưa có nhà đất tại địa phương, kèm điều kiện hạn chế chuyển nhượng trong vài năm đầu. Cách này lọc theo động cơ sử dụng, thay vì lọc theo độ dày túi tiền.
• Siết khâu hậu đấu giá. Rút ngắn và siết chặt thời hạn nộp tiền, quản lý chặt việc sang tay lô đất trúng đấu giá ngay sau khi hoàn tất nghĩa vụ tài chính. Đầu cơ thường sinh lời ở khâu sang tay nhanh, không phải ở khâu trả giá.

Nói ngắn gọn: nâng cọc là liều thuốc giảm đau hiệu quả và cần thiết. Nhưng đừng nhầm nó với thuốc chữa bệnh.

Người đang định mua đất đấu giá nên làm gì

Nếu bạn đang nhắm một lô đất đấu giá ở vùng ven Hà Nội, đây là những việc thiết thực.

• Chuẩn bị dòng tiền theo kịch bản cọc cao. Nếu luật thông qua theo hướng dự thảo, khoản tiền cần có sẵn để dự một phiên đấu giá sẽ khác hẳn hiện nay. Tính toán trên giả định cọc nặng và tiền bị giữ trong một khoảng thời gian, đừng tính trên mức cũ.

• Đừng lấy giá trúng đấu giá làm thước đo giá trị khu vực. Nhiều kỷ lục giá trong hai năm qua đã kết thúc bằng bỏ cọc, tức con số đó chưa từng là giao dịch thật. Hãy so sánh với giá giao dịch đã hoàn tất của các lô tương đương, đó mới là dữ liệu có thật.

• Kiểm tra hạ tầng thực tế thay vì hạ tầng trên quy hoạch. Giá trị một lô đất huyện ven phụ thuộc vào đường đã làm, trường đã xây, dân đã về ở. Một tuyến đường trong bản quy hoạch có thể mất nhiều năm mới thành hình.

• Xác định trước điểm dừng và tuân thủ nó. Không khí phòng đấu giá được thiết kế để đẩy người ta vượt qua ngưỡng đã định. Hãy tính sẵn mức giá cao nhất bạn chấp nhận dựa trên giá trị sử dụng và khả năng trả nợ, rồi dừng đúng ở đó. Với chế tài mới, việc trúng giá cao rồi tính bỏ cọc không còn là lối thoát rẻ tiền nữa.

• Theo dõi bản luật được thông qua, đừng quyết theo bản dự thảo. Các con số trong dự thảo vẫn đang được thẩm tra và có thể thay đổi trước khi bấm nút.

Chính sách siết đấu giá sẽ làm thị trường đất vùng ven Hà Nội bớt ồn ào. Với người mua để ở, đây là tin tốt, miễn là bạn chuẩn bị đủ vốn để ngồi được vào bàn.

Nếu bạn đang cân nhắc một lô đất đấu giá cụ thể và muốn biết mức giá nào là hợp lý so với mặt bằng thật của khu vực, hãy để lại thông tin ở form bên dưới. Hữu Linh Realty sẽ phân tích trực tiếp trường hợp của bạn, nói thẳng cả cơ hội lẫn rủi ro, để bạn ra quyết định bằng dữ liệu thay vì bằng không khí phòng đấu giá.